При вынесении решения суд квалифицировал договор, заключенный между сторонами, как смешанный договор аренды с элементами подряда на выполнение строительно-ремонтных работ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2000 года N Ф08-1284/00
Дело N А32-17292/99-27/301
[При вынесении решения суд квалифицировал договор, заключенный между
сторонами, как смешанный договор аренды с элементами подряда на
выполнение строительно-ремонтных работ. Признав договор в части аренды
незаключенным, суд не применил пункт 3 статьи 421 ГК РФ и параграф 3
главы 37 Гражданского кодекса РФ, регулирующие взаимоотношения по
подряду на выполнение строительно-ремонтных работ, и не рассмотрел
требования о взыскании стоимости выполненных работ. Решение отменено с
передачей дела на новое рассмотрение]
(Извлечение)
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа при
участии в заседании директора ГПУ N 5 и директора ООО "Людмила",
рассмотрев кассационную жалобу ООО "Людмила" на решение Арбитражного
суда Краснодарского края от 16.02.2000 по делу N А32-17292/99-27/301,
установил следующее.
ООО "Людмила", город Армавир, обратилось с иском к
Государственному профессиональному училищу N 5, город Армавир, о
взыскании 107.539 рублей, составляющих разницу в стоимости выполненных
строительных работ по капитальному ремонту арендованного нежилого
помещения и арендной платы по договору от 02.02.94 N 2.
В порядке статьи 37 Арбитражного процессуального кодекса РФ
истец уточнил свои исковые требования. Просил взыскать в соответствии
с пунктом 4.6 договора и статьей 616 Гражданского кодекса РФ 94.199
рублей разницы между стоимостью выполненных работ по капитальному
ремонту помещений и суммой арендной платы, а также 13.340 рублей
стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества на основании
статьи 623 ГК РФ.
Решением от 16.02.2000 в удовлетворении иска отказано в связи
с признанием договора аренды незаключенным.
ООО "Людмила", считая судебный акт незаконным, обратилось с
кассационной жалобой, в которой указывает на несоответствие выводов
суда обстоятельствам дела и неправильное применение судом норм
материального права при вынесении решения.
Заявитель указал, что в решении суд необоснованно сослался на
обязательность условий договора аренды об объекте (составе)
арендованного имущества и размере арендной платы в соответствии со
статьей 7 Основ гражданского законодательства об аренде. Считает, что
суд не исследовал надлежащим образом доказательства, имеющиеся в деле
(договор, письмо Комитета по управлению государственным имуществом по
Краснодарскому краю, инвентарная карточка основных средств), в которых
конкретно определен состав имущества, подлежавшего передаче в аренду.
По мнению заявителя, в нарушение статьи 431 ГК РФ суд не
выяснил, на что была направлена воля сторон при заключении договора
аренды.
Также признав спорный договор смешанным (договор аренды с
элементами договора подряда), не дал правовой оценки взаимоотношениям
сторон в части исполнения обязательств по договору подряда, который
был фактически выполнен подрядчиком, что подтверждается актами приемки
выполненных работ.
Просит отменить решение Арбитражного суда от 16.02.2000 и
принять новое решение по существу дела.
В судебном заседании заявитель поддержал доводы своей
кассационной жалобы, а ответчик представил свои возражения на нее. При
этом последний указал на то, что, по его мнению, он не является
надлежащей стороной по делу. Поскольку имущество, переданное им в
аренду, является государственной собственностью республиканского
значения, следовательно, надлежащим ответчиком по делу должен быть
Комитет по управлению государственным имуществом по Краснодарскому
краю.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа,
рассмотрев кассационную жалобу, изучив материалы дела и выслушав
представителей сторон, считает, что решение по делу подлежит отмене с
передачей дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Материалами дела установлено, что между СПТУ-5 (в дальнейшем -
ГПУ N 5) и ИЧП фирма "Рия" (преобразовано в ООО "Людмила") был
заключен договор на аренду нежилых помещений от 02.02.94 N 2. Согласно
пункту 1.1 договора Арендодатель - СПТУ передал фирме "Рия" -
Арендатору производственную площадь в размере 214,5 квадратных метров
и прилегающую к нему территорию для его производственных нужд. Спор о
том, какие помещения были переданы в аренду, между сторонами не
возникал. В судебном заседании стороны пояснили, что производственные
площади в размере 214,5 квадратных метров, указанные в договоре,
представляют собой одноэтажное здание, пристроенное к общежитию
училища, по ул. Тургенева, 110 в городе Армавире, которое используется
Арендатором по договору под складские помещения до настоящего времени.
Данные обстоятельства подтверждаются также письмом Комитета по
управлению государственным имуществом по Краснодарскому краю N
05-10/1006 от 02.03.94.
Вывод суда о том, что договор не содержит данных, позволяющих
определить имущество, подлежавшее передаче Арендатору в качестве
объекта аренды, не соответствует материалам дела. Договор заключен
сторонами сроком на пять лет. Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что
в качестве арендной платы за весь период пользования арендованным
имуществом Арендатор принял на себя обязательство произвести
капитальный ремонт арендуемых им помещений, а также спортивного зала и
конторы училища собственными силами и средствами в пределах сметной
стоимости. Таким образом, стороны согласовали размер арендной платы в
виде суммы сметной стоимости капитального ремонта на трех объектах,
обозначенных в пункте 2.2 договора. Поэтому вывод суда об отсутствии в
договоре согласованного размера арендной платы не соответствует
обстоятельствам дела, статье 424 и пункту 3 части 2 статьи 614
Гражданского кодекса РФ.
Пунктом 3.4 договора N 2 предусмотрено, что в случае
превышения стоимости выполненных работ по капитальному ремонту
Подрядчик-Арендатор имеет право на возмещение указанных затрат. В
материалах дела имеются согласованные сторонами сметы на выполнение
ремонтных работ по отдельным объектам и акты приемки-сдачи выполненных
работ, из которых видно, что стоимость выполненных Арендатором и
принятых Арендодателем работ значительно превышает сметную стоимость,
согласованную сторонами.
Кроме того, факт заключения договора аренды ни одной из сторон
не оспорен, в том числе ни по объектному составу, ни по стоимости
арендной платы. Поскольку разница между стоимостью арендной платы и
стоимостью фактически выполненных работ в соответствии с пунктом 3.4
договора не оплачена Арендодателем, Арендатор (Подрядчик) обратился с
иском о взыскании указанной суммы, а также с требованием оплатить ему
стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества (прокладка
сети водоснабжения, телефонизация и аварийные работы по укреплению
фундамента арендуемого помещения). Арендодатель заявил о
необоснованности включения в сумму иска стоимости неотделимых
улучшений имущества сданного им в аренду. Свои возражения обосновал
тем, что согласия на выполнение указанных работ Арендатору он не
давал, стоимость их с ним не согласована. Необходимость выполнения
аварийных работ возникла по вине Арендатора вследствие осуществления
несогласованных работ по водоснабжению и телефонизации.
При вынесении решения суд квалифицировал договор, заключенный
между сторонами, как смешанный договор аренды с элементами подряда на
выполнение строительно-ремонтных работ, что не противоречит нормам
статьи 421 Гражданского кодекса РФ. Однако, принимая решение и,
признавая смешанный договор в части аренды незаключенным, в нарушение
пункта 3 статьи 421 ГК РФ суд не применил в соответствующей части
нормы материального права, установленные параграфом 3 главы 37
Гражданского кодекса РФ, которые регулируют взаимоотношения сторон,
вытекающие из договора подряда на выполнение строительно-ремонтных
работ, и не рассмотрел спор о взыскании задолженности за выполненные
истцом работы, что и являлось предметом исковых требований.
Как видно из пояснений ответчика, он считает правильным
решение суда, признавшего договор аренды незаключенным. При указанных
обстоятельствах он не отрицает наличие фактических отношений между
сторонами по аренде истцом производственных площадей училища, и
выполнение ремонтно-строительных работ последним. Полагает, что расчет
стоимости платы за пользование его производственными площадями должен
производиться по ставкам арендной платы, установленным Администрацией
города Армавира и подлежащими применению при сдаче в аренду имущества,
обладающего статусом государственной собственности. Постановления
Администрации об установлении ставок арендной платы за период после
1994 года им представлены.
Отмеченные обстоятельства имеют существенное значение для
принятия решения по делу, но не исследованы судом. Правовая оценка им
не дана, что повлекло за собой принятие неправильного, необоснованного
решения. Указанные обстоятельства служат основанием для отмены решения
по делу и подлежат исследованию при новом рассмотрении дела. Доводы
ответчика о том, что он является ненадлежащей стороной по делу,
поскольку не является собственником спорного имущества, не основаны на
материалах дела. Обстоятельства дела, связанные с установлением права
ответчика на заключение договоров аренды государственного имущества,
переданного ему в оперативное управление, были исследованы судом. Суд
правильно отметил, что указанное право предоставлено ответчику на
основании статьи 39 Закона РФ "Об образовании" и реализовано с
согласия его учредителя на условиях, определенных договором между
собственником и образовательным учреждением.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 174, 175, 176,
177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа